住宅銀主盤存量急升近三成：九龍區成重災區背後信號

近期房地產市場出現一個值得關注的警示訊號，住宅銀主盤的存量在短時間內顯著攀升。根據市場數據，截至2026年9月，全港住宅銀主盤總數已達到262個，較上一季度的201個上升了61個，增幅高達30%。這一數據不僅反映了銀主盤存量連續兩個季度呈現上升趨勢，累積增幅更達到39%，創下自2022年第四季以來的近四年最高水平，顯示市場消化銀主盤的能力正面臨嚴峻考驗。

銀主盤增長結構分析

從物業性質來看，私人住宅與公營房屋的存量均有明顯上漲。私人住宅銀主盤數目上升至185個，按季增幅為28%；而公營房屋方面則升至77個，按季增幅達到38%。深入分析各類價格區間的物業表現，可以發現價值介乎1,000萬至2,000萬港元的私人住宅銀主盤增長最為迅猛。在該價格區間內，新增銀主盤的數目遠遠超過了市場的消化能力，導致存量錄得超過倍數的驚人升幅。相較之下，其他價值類別的物業雖同樣錄得增長，但升幅控制在四成以內，反映出中價物業市場目前的流動性風險相對較高。

地區存量數據概覽

以地域分佈而言，港九新界三區的私人住宅銀主盤存量均呈現上升態勢，其中九龍區的狀況最為嚴峻。以下為各區私人住宅銀主盤的季度概況：

市場背景與流動性分析

造成銀主盤數目上升的原因，主要源於多重市場因素的疊加。一方面，隨著年終臨近，銀行在處理不良資產時採取了更積極的節奏，加快了對物業的接管與處置流程。另一方面，近期一手樓盤以低價策略強勢搶佔市場份額，嚴重擠壓了二手住宅市場的購買力，導致買家對於選購二手銀主盤的意欲下降。由於市場缺乏足夠的承接力，導致新增的放盤量無法被迅速消耗，形成了現時存量累積的困局。市場預測，若現行趨勢持續，第四季銀主盤總存量或將進一步挑戰300個的關口，重回前期的歷史高位。

置業風險與市場啟示

對於有意入市的買家而言，銀主盤雖然往往被視為具折扣空間的筍盤，但背後可能隱藏著複雜的業權與債務糾紛，甚至涉及單位內部的結構改動或隱蔽缺陷。在目前的市況下，入市決策應更加審慎。由於樓價調整尚未完全見底，購置物業時除了考慮折扣，更應將自身的現金流承載力放在首位，避免過度槓桿。若市場上持續出現撻訂或蝕讓個案，反映出持貨者的資金鏈相當脆弱，建議置業人士應密切留意區域成交數據，確保入市價位與市場估值相符，並預留足夠的流動資金應對不可預測的經濟變動。