紅磡海濱租務動向：國際學校進駐中國人壽中心商舖樓面

近期九龍區紅磡海濱一帶的租務市場出現顯著變動，一間國際學校以每月約一百萬港元的租金，成功承租了位於紅磡紅鸞道的中國人壽中心B座全幢商舖。這項成交標誌著該物業完成了其作為大型豪宅售樓處的歷史任務，正式轉型為具備長遠發展潛力的教育用途場所。

市場租務概況與成交數據

此次租出的中國人壽中心B座商舖，地理位置極為優越，正對紅磡維港海濱，為國際教育機構提供了難得的優質環境。根據市場成交數據顯示，該物業的總面積約為三萬六千平方呎，以每月一百萬元的租金計算，折合每平方呎月租約為二十八元。在當前的工商舖租賃市場中，這樣的成交價格反映出市場對大面積、高品質空間的穩定需求。對於教育機構而言，除了考慮租金成本外，物業的採光、通風以及是否具備獨立進出口等硬體設施，都是決定選址的關鍵因素。這種大型成交案不僅為該區租金水平訂立了參考指標，更顯示出教育產業在現時經濟環境下仍具備強大的擴張動能。

物業背景與演變過程

中國人壽中心的前身為One HarbourGate，是中國人壽（海外）於二零一五年斥資高達五十八點五億元購入的全幢商廈及商舖。當時這宗交易創下了九龍區商廈成交額的最高紀錄，成為市場一時佳話。隨後，該物業不僅成為集團在香港的總部辦公大樓，其B座商舖部分更因其寬敞的空間及開闊的海景，曾長期被發展商租用作為啟德臨海大型豪宅項目的售樓處及示範單位，承載過無數投資者與準買家的目光。

隨著多個大型新盤完成銷售任務，該空間的用途也隨之調整。由於過去作為售樓處時已經過極高規格的裝修與基礎建設，物業具備了現代化且靈活的空間佈局。這種先天的設施優勢，使得教育機構在接手後，只需進行適度的內部改裝與功能分區，即可符合教育局對於校舍裝修及消防安全的嚴格要求。這種從商業銷售轉向教育服務的演變，展現了本港商業區空間利用的多元性與韌性，同時也反映了紅磡海濱區商業價值的重新定位。

區域發展與教育規劃分析

紅磡及黃埔一帶的海濱區正經歷一場寧靜的轉型，從傳統的純辦公室及商業住宅區，逐漸演變成教育與學術研究的重心之一。除了今次的國際學校成交外，最引人注目的莫過於香港都會大學於二零二四年底以二十六點五億元購入鄰近的都大中心。這些舉動反映了學術機構對擴充校舍空間的殷切需求，亦帶動了區內整體的人流素質與教育氣氛，形成一種良性的學術群落效應。

規劃挑戰與風險分析

• 土地用途變更需獲城規會批准。
• 物業結構須符合教育局校舍安全標準。
• 區內交通配套是否能支撐學童接送及員工往返。

歷史上，該地段曾有教育機構因規劃申請未能獲得當局批准，最終不得不放棄租約，這說明了經營國際學校在選址上存在一定的制度性風險與挑戰。然而，隨著區內教育集群的成形，政府對於相關申請的審視與區內的整體發展規劃將更具連貫性。未來，隨著更多教育及研究機構的進駐，紅磡海濱區有望成為本港一個新的教育據點，進一步穩定區內商用物業的價值，並提升整體社區的文化層次。

教育機構擴充策略分析

在當前宏觀經濟環境變動的背景下，教育機構展現出極強的逆市擴張能力。相對於傳統零售業及餐飲業容易受消費意欲及季節性因素影響，國際學校及專業教育中心通常具備較為穩健的財政實力，且租約期一般較長，能夠為業主提供極為穩定的現金流收入。因此，將大型空置物業租予知名教育機構，正成為許多商廈大業主在優化租客組合時的優先策略，有助於降低資產空置的風險。

國際學校選址主要考慮項目

• 挑高樓層以便建設室內運動設施。
• 方正無柱的樓面佈局有利於課室劃分。
• 具備獨立門戶以確保校園安全與學員進出管理。

這類大型租務成交不僅填補了因商辦市場調整而產生的空置率，更對於市場觀察租金水平及租客結構的變化具有指標作用。未來，預計位處主要交通樞紐附近、且具備靈活空間改造條件的商廈，將持續受到各類教育機構的青睞。這種租務市場的生態轉變，不僅優化了社區的功能組合，也為大樓面商用物業的活化提供了清晰的路徑，使城市空間能根據社會需求進行更有效率的配置。