投資者蝕讓潮：葵芳單邊舖勁蝕七成成交

近期商舖市場氣氛低迷，不少早年高價入市的投資者面臨沉重財務壓力，導致資產淪為銀主盤的個案頻繁出現。這股蝕讓潮不僅限於核心區，連帶民生區的商舖價格亦出現顯著調整，反映市場對經濟前景的審慎態度。本文將分析一宗葵芳商舖銀主盤的成交案例，探討商舖投資在現時經濟周期下的回報率變動及風險管理。

舖位身世背景

本次涉及的銀主盤位於葵芳盛芳街17至19號京寶大廈地下A1號舖。該單位屬單邊舖位，地理位置接近葵芳邨及葵涌廣場，具備一定的人流優勢。物業原由簡利珍以蔬果批發專門店名義，於2018年5月以2,770萬元購入。隨著零售市道變遷，該舖於2021年曾叫價3,600萬元嘗試放售，但未能成功，隨後於2025年因財政因素遭銀行接管並淪為銀主盤。

銀主劈價甩手

由於市況持續疲弱，銀主在委託放售時，價格由年初的預期市值1,500萬元，最終大幅減價至808萬元成交。與八年前的買入價相比，該舖位的價值下跌幅度達70.8%，帳面損失接近2,000萬元。此宗成交再次印證了在商舖投資市場中，若持有成本過高且缺乏穩健的現金流支撐，一旦市場逆轉，極容易出現資產大幅貶值的情況。

投資者獲取高回報

儘管上一手投資者蒙受慘重損失，但對新買家而言，則是一個吸納平貨的時機。新買家以公司名義購入，據悉由資深投資者陳孝家相關人士持有。該舖位目前由鮮果店承租，每月租金收入為5.8萬元。以808萬元的成交價計算，新買家的租金回報率高達8.6厘。這種在低位入市並獲取高額租務回報的情況，反映了現時市場中具備實力的買家更傾向於選擇具有穩定租客且折讓幅度大的資產。

近年物業變動清單

簡利珍名下過往購入的多個物業，近期陸續出現銀主盤成交。除了上述的葵芳舖位外，還包括北角春秧街商舖、天水圍商場舖位以及葵涌工廈單位等。這些物業在轉手時大多面臨顯著虧損，其中部分工廈單位更以半價甚至更低水平沽出，持貨短短數年已錄得超過六成的帳面虧損，顯示出投資市場在不同物業類別中皆面臨極大的估值壓力。