觀塘聯僑廣場擬變身大型學生宿舍 活化工廈轉型市場新契機

近年香港高等教育對住宿需求持續攀升，然而市區土地供應緊絀，促使私人發展商積極探索將舊式工商物業改建為學生宿舍的發展空間。位於觀塘勵業街11號的聯僑廣場，近期向城規會提交規劃申請，建議將大廈大部分樓面改裝作酒店，即學生宿舍用途。該項目早年曾獲准重建為高密度商廈，亦曾一度嘗試放售，如今轉向申請作學舍發展，反映業主對市場走勢的靈活部署。隨著政府推動「城中學舍」計劃，此類改裝方案在提升舊廈價值與解決房屋需求之間，正尋求全新的市場平衡點。

項目背景與現狀

聯僑廣場位處觀塘成熟商業區，地理位置優越，毗鄰港鐵牛頭角站，交通配套極為完善。該物業樓高11層，原身為一幢典型的工業大廈，於1970年落成，並在2012年政府推行工業大廈活化計劃時，成功轉型為辦公室空間，規劃用途亦已改為「其他指定（商業）」。目前，該廈由聯僑企業創辦人黃保欣家族持有，長期以來一直作為區內商用物業運作。由於該物業已獲確認符合「城中學舍」計劃資格，業主遂向城規會申請將局部範圍改作酒店用途，以應對學生宿位短缺的市場壓力。

改裝細節分析

根據向城規會提交的方案，聯僑廣場涉及的改裝總樓面面積達9萬平方呎，佔大廈總樓面逾九成。項目規劃包括將大廈1樓至10樓調整為宿舍間隔，而地下辦公室及廁所則維持現有商業用途，確保地舖租金收益不受影響。改裝工程預計可提供約240間房間，合共創造出434個宿位，以回應市場對市區便利宿舍的強勁需求。以下為該改裝方案的關鍵數據摘要：

發展策略演變

該物業的發展策略在過去十年間經歷了顯著變遷，顯示業主對物業價值的動態調整。五年前，黃氏家族曾籌劃將項目重建為一座29層高的現代化商業大廈，總樓面面積可達16.2萬平方呎，並於2022年初順利獲城規會批出許可。然而，考慮到近年整體商業樓市疲弱，尤其是甲廈空置率高企，業主轉而採取較為保守的資產出售策略，曾於2025年4月將全幢物業委託代理放售，惜市場反應未如理想。如今，轉向改建學生宿舍既是為了優化土地利用效益，亦是看準了學生住房市場的剛性需求，試圖透過轉型為投資組合創造穩定現金流。

投資價值評估

從地產投資角度來看，將工廈或活化商廈改建為學生宿舍，雖涉及規劃補地價及建築成本，但長期回報穩定性遠勝傳統辦公室。由於觀塘區租務市場活躍，特別是鄰近大學或學府的租戶群體，這類宿舍項目的需求極具韌性。投資者應留意此類發展背後的風險，包括改建期間的工程支出、符合各類牌照規管的法律要求，以及城市規劃用途變更的獲批難度。對於有意於此類市場尋找機遇的投資者，未來觀塘區轉型下的工商舖用途變遷，將會是值得密切關注的動向，亦反映了市區舊物業在高息與市場環境變遷下的必然轉型方向。