九龍灣啟匯重建計劃遇阻 發展商主動減量申覆核

九龍灣商業地帶的土地用途規劃向來是市場焦點，尤其是商廈轉型住宅的申請，往往牽涉到區域長遠發展及房屋供應的平衡。近日，位於臨澤街8號的啟匯（前稱傲騰廣場）再次成為地產界關注的議題。該項目由資本策略、泛海國際及張松橋等財團持有，早前向城市規劃委員會提交重建申請，意欲將原本的商用樓宇轉型為分層住宅大廈，雖曾獲規劃署不反對，但最終被城規會拒絕。面對審批阻力，發展商近日正式提出覆核，並採取更為保守的發展策略，希望透過削減建築密度與單位數目，重新獲取開發審批，此舉反映了發展商在當前市況下，對於提升土地利用價值仍具高度意欲。

重建背景與爭議

啟匯坐落於九龍灣臨澤街，地理位置鄰近啟德跑道區，目前是一幢樓高30層、總樓面面積約77萬平方呎的甲級寫字樓。該物業在2018年由財團以80億元天價購入後，曾進行大規模翻新工程以提升租值。然而，在商廈市場供應過剩及寫字樓空置率偏高的背景下，業主期望透過土地用途變更，將土地價值轉化為住宅供應，以應對香港長期的房屋需求缺口。早前規劃署在評估中曾明確指出，雖然計劃會改變原有商業用途的意向，但並未對九龍灣商貿區的完整性造成實質破壞，這一度讓市場視該項申請為商廈轉住宅的指標性案例。

覆核方案調整

針對城規會早前的拒絕決定，發展商在最新遞交的覆核文件中，展現了退讓與調整的意向。根據最新數據顯示，發展商主動將地積比率由原定的7倍，調低至6.3倍，縮減幅度達一成。隨著地積比的調降，整體的建築規劃亦有顯著改動，具體數據如下表所示：

透過上述數據可見，發展商不僅減少了住宅單位的供應量，亦同步壓縮了項目內的非住宅部份，旨在減低對城市規劃及交通配套的負荷，試圖說服城規會重新審視該方案的可行性。

規劃審批挑戰

儘管啟匯的重建計劃符合增加房屋供應的大方向，但審批過程充滿挑戰。城市規劃委員會在考慮重建申請時，不僅需評估房屋需求，更需考量該區域的長遠發展戰略。起動九龍東辦事處此前曾表達關注，指出啟匯是一幢僅在2010年落成的現代化商廈，過早清拆會對區域內珍貴的商業樓面資源造成損失。這種對於商業資源流失的擔憂，與解決市民居住需求的迫切性之間，存在著複雜的角力。發展商能否在接下來的覆核程序中，證明其新方案能在商業價值與居住貢獻之間取得平衡，將成為決定項目命運的關鍵。

商廈轉型趨勢

近年來，香港物業市場面對寫字樓市場疲軟，導致不少財團積極研究將非核心區或空置率較高的商廈進行重建。啟匯的案例正正反映了這一趨勢：面對商業地產前景不明，轉向住宅發展往往被視為保值或提升回報的途徑。然而，這類重建涉及複雜的補地價、規劃審批及環保評估，每一項都是對發展商實力的考驗。對於置業者與投資者而言，密切關注城規會對商轉住項目的審批尺度，不僅能洞悉未來的土地規劃風向，亦有助於了解市場對未來供應量結構的預期，從而作出更精準的投資佈局與置業決策。