資深投資者低價放售旺角地舖：花園街「網紅店」舊址現況分析

近期旺角花園街一間曾於社交平台引發全城關注的茶餐廳在結業後，其舖位去向隨即成為工商舖市場焦點。該舖位由資深投資者李根興旗下的盛滙商舖基金持有，目前正以約2,290萬元公開放售。回顧該舖位的成交紀錄，投資者於2020年以3,100萬元買入，若以現時意向價計算，帳面將錄得約810萬元的虧損，折合貶值幅度約26.1%。此宗放盤不僅反映了核心區舖位投資面臨的資本價值調整，亦側寫了餐飲零售業在租金成本與市場競爭夾擊下的經營困境。

市場放售細節

是次推出的舖位位於旺角花園街108號地舖連閣樓，屬於人流極為暢旺的零售旺段。根據代理提供的資料，該舖位總建築面積約1,650平方呎，以意向售價2,290萬元計，平均呎價約為13,879元。回顧2020年買入時，呎價基準遠高於現水平，顯示出近年核心區舖位經歷了明顯的價值重估。投資者選擇在現階段減價放售，反映了其對商舖後市的審慎取態，期望透過調整價格以提升資產流動性，在充滿不確定性的經濟環境下採取止蝕離場的策略。

物業基本資料與背景

該舖位在過去四年經歷了戲劇性的市場起伏。此前租客經營之茶餐廳曾因網上口碑爆紅，短暫改善了店舖經營狀況，甚至成為區內熱話。然而，實體零售與餐飲業的經營難度，往往受限於高昂的租金與營運開支。該舖位租客最終在月租8.8萬元的負擔下，選擇在今年九月結業。這一現象凸顯了在核心消費區，即使具備網絡曝光與話題度，若缺乏足夠的客流量轉換與穩定的毛利支持，仍難以支撐高昂的固定租賃成本。

租務現況分析

在舊租客遷出後，業主曾將該舖位重新放租，意向月租約9.8萬元，較舊租金水平調升了約11.4%。然而，市場對舖位租金的承受能力已明顯轉趨保守。目前旺角等核心消費區的舖位市場，面對零售市道疲弱及消費模式轉變，傳統餐飲業的擴張步伐顯著放緩。業主一方面嘗試提高租金回報，另一方面卻面臨租戶議價能力提高及承租意欲轉弱的壓力，使得租務市場出現拉鋸局面。

工商舖投資展望

當前工商舖市場持續受利息成本及經濟宏觀環境影響，投資者在部署資產配置時愈發謹慎。除了個別核心地段的旗艦舖位仍具承接力外，不少中小型舖位業主均面臨資產貶值的壓力。對於有意投資商舖的買家而言，現階段更需審視物業的承租潛力及周邊消費群組的穩定性，而非單純依賴地段品牌。市場的調整期或許能為長期投資者提供入市機會，但前提是必須精確評估租務回報率與資本化率的平衡，以應對未來可能持續的市場波動。