酒樓品牌退場潮再現：從東海薈結業事件看零售舖位市場風險

近期零售及餐飲市場波動頻繁，知名酒樓品牌東海薈因最後一間分店長期暫停營業，引起市場對該品牌是否全面退出市場的廣泛討論。這類老牌飲食企業的去向，不僅是餐飲業汰弱留強的縮影，更牽動著商用物業租賃市場的敏感神經。當連鎖品牌接連在短時間內收縮規模，舖位租務回報率及物業空置率隨即面臨壓力，對於置業投資者或商舖持有人而言，這無疑是一個警示，提醒必須重新審視租戶組合的抗風險能力。

飲食業經營環境持續惡化

本港餐飲業近年受多重因素夾擊，經營壓力顯著上升。除了傳統的租金支出與人力成本開支外，消費者北上消費習慣的改變以及外遊熱潮，大幅削弱了本地傳統中式酒樓的客源。許多大型連鎖酒樓依賴宴會、飲茶等高場地需求的服務模式，在當前消費力疲弱的環境下顯得格外脆弱。即便部分品牌嘗試透過低價優惠、促銷手工菜等手段挽回人流，但面對剛性成本的持續侵蝕，邊際利潤往往難以維持，最終導致結業成為不得已的選擇。這種結業潮不僅限於個別小型食肆，連擁有長年品牌效應的酒樓也難以倖免，顯示市場結構性的調整仍在持續。

舖位租賃市場的連鎖反應

對於商用物業投資市場來說，核心品牌退場帶來的空置期將直接衝擊業主的現金流。一般而言，大型酒樓所需的面積較廣，且對樓底高度、通風及電力配置有特定要求，一旦原租戶遷出，尋找合適的新承租人過程往往相當漫長。業主不僅需要承擔額外的免租期成本，甚至可能被迫大幅調減租金以吸引租戶進駐。下表總結了當前商舖租賃市場中，面臨高經營風險的幾類常見商業模式特徵，供業主參考：

租戶篩選與投資回報考量

在面對餐飲市場不確定的前景下，商舖業主應採取更為審慎的租務策略。首先，業主在簽署租約時，應更關注租戶的財務健康狀況及業務多元性，而非單純追求短期內的高租金。其次，具備分割租賃能力的物業將更具靈活性，能將大舖拆細改租予不同類型的中小企，從而分散租務風險，避免因單一租戶撤離而導致整層鋪位完全空置。此外，在進行投資部署時，物業的地段人流及交通可達性依然是穩定租值的核心要素。業主亦應預留充足的流動資金作為緩衝，以應對可能出現的長租期空置及維修翻新開支。

專業建議與風險管理總結

總結而言，餐飲品牌退場反映了經濟轉型期的陣痛，物業持有人必須提升抗風險意識。除了關注租戶的信譽外，定期進行市場調研以調整租賃策略至關重要。對於計劃涉足工商舖投資的投資者，建議在評估潛在回報時，不要只看目前的租金數據，應考慮到未來兩至三年的市場波動與換租成本。長遠來看，商用物業的價值將回歸至其經營效能與區域經濟的適配性，投資者應避免過分依賴傳統的高租值租戶，轉而建立多元化、具抗跌力的租戶組合。