深水埗愛海頌商場億元易手 折射商舖投資市場走勢

深水埗區近年經歷多項舊區重建計劃，區內商業氛圍逐漸轉變。發展商與市建局合作發展的愛海頌，其基座商舖近期以超過1.79億元的作價透過公開招標形式沽出。市場普遍關注是次成交的作價水平，特別是在目前工商舖市場氣氛審慎的環境下，這類大型屋苑商場的易手具有一定的市場指標意義。對於有意涉足工商舖物業的投資者而言，除了關注核心地段的投資回報，這類位於大型私人屋苑內的基座商舖，由於具備穩定的屋苑居民客源，亦成為調整投資組合時的考慮對象。

成交概況與交易背景

是次涉及的交易項目包含愛海頌的一籃子商舖及配套車位，成交總額達到1.79億元。在扣除停車位價值後，以商舖建築面積計算，平均呎價約為2,996元。該批物業早在今年5月推出招標，隨後於6月中旬截標，最終由Assets Master Limited接手。發展商是次透過招標方式處置整批商舖及車位，顯示在樓市周期調整的階段，策略性地整合非核心商業資產，以優化企業的資產負債表，並釋放項目的資本價值。

項目規格與配套分析

愛海頌項目本身提供合共876個住宅單位，入伙以來維持穩定的入住率，大部分居民為家庭客群，為基座商場提供了基本且持續的消費需求。是次轉手的商舖組合包括多個位於地下及1樓的單元，總建築面積約5.1萬平方呎，配置了一定數量的非工業停車位及電單車位。下表列出項目的核心配置數據：

商舖投資市場的演變

回顧過往市場數據，發展商過往較少大規模放售旗下屋苑基座舖位，例如2016年曾拆售元朗世宙商舖組合。與當年市場熾熱時期的成交呎價相比，目前市場對於商舖的估值更趨理性，買家在議價時更著重於租金回報率及項目的營運成本。深水埗區作為傳統民生區，其商業價值正從早期的工業傳統轉型為以社區配套服務為主的發展模式，這種轉型對於商場長線營運及吸引多元化商戶租客至關重要。

商舖投資注意事項

投資者在考慮購入屋苑商舖時，需審視多項關鍵因素。除了考慮物業位置與屋苑住戶規模外，商舖的間隔是否實用、租戶組合的租約年期以及未來的管理費支出均會直接影響淨租金回報。由於是次交易涉及多個獨立商舖單元，投資者需要特別留意每個單位在租賃上的獨立性與靈活性，以及在拆售與整租之間的潛在回報差異。此外，民生商舖雖具備防守力，但仍受區內整體消費習慣變遷及市場競爭影響，進行投資決策前需對當區的商業滲透率進行深入評估。