山頂矜罕商業地標放售：DFI零售集團標售僑福道商場揭示市場趨勢

山頂作為香港傳統豪宅地段，優質商業樓面一向稀缺。近日，DFI零售集團（前稱牛奶公司）宣佈將持貨逾五十年的山頂僑福道2-4號商場公開招標，這宗大型商用物業放售消息隨即成為市場焦點。該項目不僅承載了山頂區數十年的社區消費歷史，更因其地段特殊性及百分百的租用率，成為投資界評估山頂豪宅區商業增值潛力的關鍵案例。對於尋求長期穩定現金流的投資者而言，此類罕有優質資產的入市機會確實備受矚目。

項目基本資料

牛奶公司僑福道購物中心自1972年由業主投得地皮並興建以來，一直是該區重要的民生消費據點。整座物業樓高兩層，提供約8,974平方呎的實用商業樓面，並附帶一籃子私家車位，以配合區內居民對交通配套的依賴。在過去半個世紀的營運中，該物業不僅是業主的固定收租資產，更是山頂區少數能夠結合民生與高端消費的綜合商業空間。目前，物業在維持高質素租戶的情況下，整體出租率達到百分之百，每月租金收入穩定在約40萬元水平，展現了極高的抗跌力與經營效率。

地段優勢與租戶結構

該物業位處山頂核心豪宅地段，周邊盡是老牌家族大宅及高級住宅區，居住人口質素高且消費能力雄厚。物業的租戶組合經過長年沉澱，目前包括惠康超級市場、地產代理公司及時尚咖啡店，涵蓋了居民日常的糧食採購、物業管理及休閒社交需求，這種組合確保了商場即使在市場波動期間，依然能維持極高的人流及現金流穩定性。此外，項目鄰近德瑞國際學校（山頂校舍），學生及家長群體成為了商場除居民外的重要購買力來源，為物業增添了獨特的客源優勢，形成了難以被取代的社區營運模式。

未來增值空間分析

投資者在評估該類商用物業時，除了考量現有租金回報，更看重該區未來的發展契機。未來幾年，山頂區將迎來新的發展變數，特別是預計於2028年落成的文輝道超級豪宅項目。該項目預計將帶來約40萬平方呎的豪宅樓面，料將吸引約200個頂級富豪家族進駐，進一步提升山頂區的富裕人口規模。這一新增購買力將為該區周邊的商業設施提供巨大的增長動力，意味著僑福道購物中心未來的業態調整及加租潛力，有望隨着區內人口結構的優化而進一步釋放，吸引高端投資機構進行長線佈局。

招標細節注意事項

對於有意參與競投的買家而言，這類由老牌發展商持有的長線物業，其法律及土地契約條款通常較為嚴謹。在進行盡職審查時，買家除需審視租約年期與續租條款外，亦應深入了解物業的改建潛力及地契許可之商業用途上限。由於業主現階段未提供具體的意向價，市場將透過是次招標反應，重新定義山頂商用物業的市場公允價值。建議有意投標者諮詢專業物業測量師及估值顧問，就當前高息環境下的融資成本與未來的租金回報率進行壓力測試，確保投資決策符合長線資產配置需求。