西環大型戲院基座再放售　總建築面積近2.5萬方呎叫價1.8億元

西環大型戲院基座物業再次放售，涉及海怡花園第三座地下及一樓舖位，意向價維持1.8億元。項目以區內唯一戲院作主要租戶，並設有健身中心、便利店等民生商戶，吸引有意投資收租或日後拆售的買家關注。

物業資料：大型基座商舖連一樓樓面

是次放售物業位於堅尼地城吉席街2號海怡花園，坐落吉席街與北街交界，屬西區較少見的大型單邊商舖項目。出售範圍包括地下及一樓部分樓面，並以現狀、部分連現有租約及部分交吉的方式出售。項目各個舖位已分拆獨立契約，對投資者而言，日後可按資金需要選擇整體持有、分拆出售或重新組合出租。

物業地下及一樓樓底分別約4.95米及4.55米，配合寬闊舖面及獨立招牌位置，對零售、餐飲、健身及教育等用途具一定彈性。不過，實際用途仍須視乎地契條款、法定規劃、消防及牌照要求，不能單憑樓面及高度推斷日後一定可以改裝或轉型。

租務及經營特色：戲院帶動區內人流

項目現時租戶包括西環區內唯一戲院，以及24小時健身中心和便利店等。戲院租戶於2019年簽訂租約，後於2022年提前續租，租期延至2029年9月，為物業提供中期租務可見度。對收租型買家而言，較長租約有助預測部分現金流，但仍須核實租金水平、按金、續租條款、免租期及租戶履約紀錄。

戲院、健身及便利店的組合，涵蓋娛樂、休閒及日常消費，理論上可形成互相帶動的人流效應。然而，商場及街舖投資的回報不只取決於人流，亦與租戶營運能力、行業景氣、附近競爭及消費習慣有關。若日後戲院租約期滿未能續租，買家便要面對重新招商、裝修配置及空置期等成本，故不宜將現有租戶視為永久收入來源。

部分舖位具改裝及出租潛力

其中地下3A號舖建築面積約2,402平方呎，市場估計若出租予快餐或特色餐飲租戶，月租可望達約12萬元，折合呎租約50元。不過，該租金屬市場估算，實際租金仍須按舖位位置、裝修、牌照、排煙及租戶背景議定，投資者應以正式租約及可核實交易作財務測算。

價格變化：叫價較去年版本回升

今次項目叫價1.8億元，與同年較早前推出時的意向價相同；相比2025年11月曾公布的1.3億元，叫價增加5,000萬元。兩次放售涉及的物業範圍並不完全相同，早前版本主要包括地下兩個舖位及一樓全層，建築面積約13,923平方呎，因此不能只以叫價升跌直接判斷整項資產的估值變化。

從意向呎價看，最新包羅的樓面較多，平均呎價反而低於早前版本，反映評估時必須同時考慮面積、舖位位置、租約組合及交吉比例。至於物業在2016年曾以3.552億元成交，當年並涉及逾3,000萬元稅款，這項歷史成交可作市場背景參考，但不能直接等同於今日合理市值，因為利率、零售環境及商舖需求均已改變。

租約與投資考量：收入穩定不代表沒有風險

對準買家而言，項目最大吸引力在於約九成出租率及戲院租約延至2029年9月，兩者有助降低短期空置風險。另一方面，商舖投資回報仍須扣除差餉、地租、管理費、維修、保險、代理佣金及可能出現的裝修支出。若買家以借貸方式購入，亦要把利率變化、貸款成數、還款年期及銀行對工商舖估值納入壓力測試。

此外，部分舖位交吉雖然提供重新招商或自用彈性，但同時意味買家可能要承擔空置期及翻新成本。至於拆售策略，雖可在日後分段套現，卻涉及買賣成本、代理費、法律費用及市場承接力，並非一定能以理想價格迅速出售。投資者應先建立保守、基本及樂觀三種租金情境，再比較淨回報與其他商舖項目的風險調整後收益。

買家注意事項：先核實文件再判斷估值

有意洽購者不應只根據戲院知名度或叫價呎價作決定，應要求代理及業主提供完整租約、租金收據、按金資料、租戶欠租紀錄及大廈管理文件。由於項目以獨立契約分拆，亦要逐一確認各舖位業權、共用地方、出入口、招牌權及樓宇管理責任，避免購入後才發現實際使用受限制。

建議買家在簽署臨約前，至少核對以下事項：

• 土地註冊處業權及是否有按揭、押記或其他產權負擔；
• 地契、分區計劃及現有用途是否符合日後經營計劃；
• 戲院及其他租戶的租期、續租權、租金調整及提早解約條款；
• 消防、電力、升降機、排煙及結構改裝責任；
• 物業稅務、律師費、代理佣金及工商物業融資成本。

整體而言，海怡花園基座商舖具備樓面大、租戶組合多元及可拆售等條件，但叫價是否合理，仍須以可持續淨租金、租約質素、融資成本及區內同類物業成交作比較。對長線投資者來說，穩定租金固然重要，資產流動性及租戶更替風險同樣不可忽略。