銅鑼灣核心零售巨舖拆細出租：解構後H&M時代的租務市場新趨勢

近期銅鑼灣零售租務市場迎來重要轉折，昔日由國際時裝龍頭承租的恒隆中心Fashion Walk巨舖，在經歷大型租戶撤離後，業主正式落實「一拆三」的租務調整策略。這宗涉及多個租戶的租賃成交，不僅標誌著該地標商舖的重新激活，更反映了本港核心零售區在後疫情時代下的租務結構調整。過去這些被視為旗艦店首選的萬呎巨型舖位，在租金預算與品牌定位的雙重考量下，正由單一國際品牌轉向多元化的租戶組合，以提升空間利用率與商業效益。這類巨型舖位的拆細策略，已成為本港核心商場管理層應對零售業寒冬及消費模式改變的重要手段。

昔日天價租金與轉型背景

回顧該舖位的歷史，2013年舖位租務市況處於巔峰時期，H&M以每月約1,000萬元的月租簽下該處合共四層的旗艦店合約。當時國際快時尚品牌積極擴張，不惜以極高呎租爭取黃金地段的曝光率，令該舖曾一度成為亞洲最大規模的旗艦店之一。然而，隨著消費習慣轉變及品牌全球策略調整，該零售巨擘於今年正式退場。業主恒隆地產在舖位收回前，早於一年半前已開始規劃重新劃分，顯示大型業主在處理核心資產時，已預見單一租戶模式在現今經濟環境下的脆弱性，轉而採取更靈活的空間分配，旨在透過引入不同性質的商戶，增加商場的客源廣度與流量。

租務拆細後的租戶組成

本次租賃成交將原有的四層樓面進行了明顯的分層與分區規劃。以下為市場流傳的新租戶與租務細節：

從上述組合可見，業主引進了更具市場黏性的民生藥妝及餐飲服務，平衡了純時裝零售的風險。這種結合餐飲、藥妝與潮流服飾的多元佈局，有助於延長顧客在商場的逗留時間，進一步優化商場的生態圈。

市場租金水平大幅調整

是次拆細出租的一個顯著指標是呎租水平的大幅回調。高峰期H&M的平均呎租高達約217元，而根據目前的租務協議估算，無論是地舖還是高層樓面，新租戶的呎租水平均較全盛時期有顯著跌幅。以地舖為例，呎租約120元已較昔日水平調整接近一半。這反映了香港核心區零售舖位在經歷市場調整後，租金價格已回歸理性，並根據目前的零售銷貨能力重新定價。對於市場而言，這並非單純的租金下跌，而是租務市場重回供需平衡的過程，讓更多具備擴張能力的本土及區域性品牌有機會進駐頂級商圈。

核心區租務展望與投資啟示

展望未來，銅鑼灣零售區的租務市場將持續分化，過去依賴單一大型跨國租戶的模式將減少，取而代之的是「小而精」或「主題式」的商戶進駐。業主若能靈活調整舖位面積，利用多元租戶填補空間，將有助於保持物業的長期租金回報潛力與資產價值。對於有意投入零售業或關注核心區舖位的投資者而言，這反映出當前核心地段的「門檻」已較往年調低，適合實力雄厚但租金預算有限的連鎖品牌入市。然而，租務市場的波動仍受本地消費力及零售業景氣度影響，未來持續的靈活性規劃，將是業主保持商舖競爭力的關鍵因素。