二手居屋買賣全攻略：放盤至成交流程懶人包

購買或出售二手居屋，其程序與私人住宅有顯著差異，主要涉及房屋委員會的轉讓限制及資助資格審核。由於居屋受政府資助，業主若要在市場上轉讓單位，必須嚴格遵守當期的轉讓限制，並視乎是否已補地價而採取不同的交易模式。對於準買家而言，掌握申請資格、理解綠白表限制及按揭安排至關重要，而業主則需熟悉申請證明書的流程，才能確保交易順利進行。

考慮補地價與轉讓限制

居屋單位的轉讓限制取決於首次購入時的房委會批次，這決定了單位是否能進入公開市場出售。若單位未屆滿轉讓限制期，業主僅能透過居屋第二市場出售予合資格的綠表或白居二買家。若業主有意於公開市場出售單位，則必須完成補地價程序，即向房委會補回當初購入時所享有的地價折扣。值得注意的是，不同年份的居屋有不同的補價及轉讓期限，以下為近年的基本轉讓限制分類：

取得買賣資格證明書

二手居屋交易的首要條件是雙方均須持有有效的證明文件。對於未補地價的居屋，業主必須向房委會申請可供出售證明書，俗稱准賣證，這證明單位有權在第二市場出售。準買家方面，則需根據其綠表或白表身份，取得購買資格證明書，俗稱准買證。白表買家在申請前必須留意入息及資產限額，並需經過攪珠抽籤及審核程序。取得准買證後的有效期通常為12個月，買賣雙方在獲取證明後，即可進行網上放盤或物色理想單位，此階段效率極為關鍵。

申請提名信與正式買賣合約

當雙方簽署臨時買賣合約並支付臨時訂金後，律師樓便會介入處理補地價評估及申請提名信的手續。提名信是房委會向買方發出的官方認可，確認其為該單位的合法接手人，這是辦理轉讓契據的必要前置文件。在申請提名信的過程中，買賣雙方需繳付相關申請費用，並提交臨時買賣合約副本。房屋署建議在簽署臨時買賣合約後，預留約兩星期時間準備提名信，隨後雙方才簽署正式買賣合約，並支付加附訂金，使整份大細訂達到樓價約一成水平。

處理補地價與按揭申請

涉及補地價的交易，業主通常在簽署臨時買賣合約後立即向房委會申請評估補價金額，房委會將派員進行估價並發出通知書。買賣雙方需在合約指定的期限內完成補價，這部分通常由律師代為處理，費用則由買賣雙方協議負擔。對於需要按揭的買家，應在簽署臨時合約後立即向銀行遞交申請。銀行會根據居屋的剩餘擔保年期批出按揭貸款，並在成交日與律師樓配合進行放款。若無法順利取得足夠年期的按揭，買家可能需要準備額外首期，以補足樓價差額。

簽署轉讓契據與成交

成交日是整個二手居屋交易的終點，買家在成交當日會進行最後一次驗樓，確認單位狀況。隨後，按揭銀行會將款項撥入代表賣方的律師樓，律師在核實後將尾數交予賣方。買方律師會同時處理樓契的註冊事宜，確保物業業權順利轉移。完成所有手續後，業主正式交付鎖匙，買家取得物業管有權。在這個過程中，買賣雙方還需繳付給地產代理的佣金，通常為樓價的1%，至此整個買賣流程圓滿結束。