工商舖市場低迷困局：按揭收緊與稅務改革的必要性

近期香港工商舖市場陷入前所未見的寒冬，市場資料顯示，舖位售價較2018年歷史高峰期已顯著回落逾四成，而空置率亦攀升至多年高位。面對這種結構性失衡，不少業界人士及民間團體開始積極呼籲，希望當局及金融機構能正視商業融資困境，透過放寬按揭及調整稅務政策，為低迷的市場注入生機，避免因成交萎縮引發更大的經濟連鎖反應。

市場現況分析

香港作為國際商業樞紐，其工商舖市場的表現與整體經濟循環息息相關。目前市場面臨嚴峻的交投縮減，每月的成交宗數徘徊在數百宗水平，僅及高峰期的一小部分。這種交投冰封的現象不僅影響物業價值，更導致市面上出現大量吉舖，直接損害了香港作為繁榮城市的形象，同時亦對依賴零售及服務業的就業市場造成打擊。要扭轉目前頹勢，必須正視工商舖市場作為經濟晴雨表的角色，若物業市場持續萎縮，將難以支撐商業活動的復甦。

銀行按揭困境

對於工商舖業主而言，銀行在按揭批核上的取態是影響流動性的核心關鍵。業內觀察顯示，目前的工商舖按揭批出金額已大幅縮減，部分銀行甚至處於停批狀態。針對為何銀行會採取極度審慎的「落雨收遮」策略，有分析認為這與本地銀行在其他地區市場的信貸虧損有關，導致其在香港採取更嚴格的防禦性措施。然而，業界認為此舉對本地物業市場並不公平，畢竟許多商業物業的業主已擁有長期持有紀錄，實際貸款成數極低，銀行在債務回收方面具備高度保障，過度收緊銀根反而會引發不必要的市場動盪。

稅務政策建議

面對投資信心不足，稅務改革被視為刺激成交的有效工具之一。政府目前在物業印花稅方面仍維持較高水平，若能針對工商舖物業適度下調印花稅率，料將能有效提升市場的交投意欲。以下列出業界建議的稅務調整方向：

透過這些政策手段，政府有望在增加交易量的同時，帶動商業物業的價值回升，從而增加庫房的整體收入，達到「因減得加」的效果。

租務與雜費影響

在零售與餐飲業的經營成本結構中，除了租金開支外，非租金類的雜費比例同樣值得關注。現時不少業主已積極調整租金以留住商戶，甚至出現本港舖位租金低於周邊地區的情況，但商戶依然經營困難。究其原因，管理費及差餉等「硬成本」比例過高，對經營者造成極大壓力。若未來要改善零售環境，除了要求業主減租外，亦需探討如何合理化管理費用及政府差餉的收費比例，確保商戶有足夠生存空間，從而改善整體商業氣氛。