舖市結構性逆風：探討工商舖按揭困局與轉型挑戰

近期香港舖位市場表現備受關注，商舖價格自高位回調，加上銀行對非住宅物業的審批傾向審慎，令不少投資者及經營者感到憂慮。面對舖位租金回報與銀行借貸門檻之間的矛盾，市場亟需尋求新的平衡點，這對於資產配置及商業經營的穩定性至關重要。以下內容深入剖析當前工商舖市場的按揭困局及未來展望。立即跳往：市場結構性壓力｜銀行貸款趨勢｜租金回報分析｜政策調節建議

市場結構性壓力

近年來，香港商舖市場經歷了明顯的調整期。從數據觀察，商舖售價自高峰期出現顯著跌幅，同時空置率亦處於歷史高位水平。這種現象並非單純的周期性波動，而是深層次的結構性失衡。不少商戶過去採取自置物業經營策略，期望透過免除租金壓力來提升競爭力，然而資產價格的下跌卻意外抵銷了經營利潤，甚至侵蝕了企業的資產淨值。這種財務上的雙重負擔，直接限制了企業擴充業務的能力，進而對整體實體經濟的活力帶來制約。

銀行貸款趨勢

目前市場普遍反映銀行對工商舖物業的融資取態較為保守。銀行受限於審慎風險管理框架，對於非住宅物業的估值及按揭成數採取嚴格控制，這與住宅物業的融資環境形成鮮明對比。這種資金分配的不對稱，不僅令新買家難以入場，亦導致市場成交低迷，舊有投資者更面臨融資續期的挑戰。業界認為，若銀行持續收緊信貸，可能會導致市場資金進一步枯竭，加劇物業市場的惡性循環。

租金回報分析

儘管資本價值波動，但核心地段商舖的租金回報率表現卻相對硬淨。現時舖位租金回報已回升至四至五厘左右，這與住宅扣除各項雜費後僅得兩厘多的回報相比，具備明顯的入息優勢。從投資角度而言，這顯示優質商舖的資產潛力並未完全消失，反而因價格調整而具備了更佳的入場性價比。銀行若能在風險可控的前提下，適度放寬按揭指引，相信能有效促進優質資產的交投流轉。

政策調節建議

面對當前困境，業界呼籲政府應考慮從穩定金融環境的角度出發，透過金融監管機構向銀行發出適切指引，以協助市場在住宅與非住宅物業之間取得更好的融資平衡。此外，印花稅的調整亦被視為活化市場的潛在工具。若能降低交易成本，將有效引導市場資金流入，不僅能協助資產持有者擺脫不良資產困局，亦有助於穩定整體零售商業環境，維持香港作為商業城市的長期競爭力。