首次置业人士想上车，早年「林郑Plan」和陈茂波于2022年财政预算案公布按揭保险进一步放宽（「波叔Plan」），让价值千万以上住宅可申请高成数按揭，以享高达9成按揭优惠及较低从价印花税优惠。一直以来，首置名额非常珍贵，但真正定义是什么？按揭成数如何计算？买家税务有什么优势？
快速跳至： 按揭优惠税务优惠按揭申请及开支首次置业定义首置三大优势按揭保险须知
首次置业懒人包
回到目录
按揭优惠
根据最新的按揭保险措施，首次置业者购买价值1,000万港元以下的现楼住宅单位，可获得高达九成的按揭贷款。而对于价值介于1,000万至1,125万港元之间的物业，则可获得八至九成的按揭贷款（贷款上限为900万港元）。自2023年9月起实施的放宽按揭保险措施意味着，无论是购买现货物业还是楼花，以及是否选择全数付款或按揭支付，首置人士都有资格申请九成按揭贷款，即使物业价值为1,000万港元。
2024最新：金管局宣布暂停压力测试要求
自2月28日起，银行不再要求对于新签订临时买卖合约的物业交易，进行按息加2%的压力测试。这意味着，从这天开始进行的物业交易将不再受到这项测试的影响。不过，申请人仍需要通过供款占入息比率（DSR）才有可能获得按揭批准。
什么是供款占入息比率（DSR）？
供款占入息比率（DSR）是银行对申请人基本入息的要求。按照这项要求，每月总供款金额不得超过申请人入息的50%。举例来说，如果月入为40,000港元，每月按揭供款不得超过20,000港元，以确保其符合相关要求。对于第二套房按揭或非自用物业按揭，供款占入息比率上限被调整至40%。
《2024/25财政预算案》于公布后，引起了广泛关注。根据该预算案，自2024年2月28日起，所有辣税均将全面取消。这包括额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅从价印花税（NRSD）。对于拥有300万港元或以下价值的物业的买家，无论是炒家、境外客、公司客还是非首置客，都只需支付100港元的印花税。
经调整后买卖或转让住宅及非住宅物业须缴付的从价印花税（第2标准税率）税阶（包括特别宽减）
| 代价款额或价值[以较高者为准] | 税率 |
|---|---|
| 不超过$3,000,000 | $100 |
| $3,000,001至$3,528,240 | $100＋超出$3,000,000的款额的10% |
| $3,528,241至$4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001至$4,935,480 | $67,500＋超出$4,500,000的款额的10% |
| $4,935,481至$6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001至$6,642,860 | $135,000＋超出$6,000,000的款额的10% |
| $6,642,861至$9,000,000 | 3.00% |
| $9,000,001至$10,080,000 | $270,000＋超出$9,000,000的款额的10% |
| $10,080,001至$20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001至$21,739,120 | $750,000＋超出$20,000,000的款额的10% |
| $21,739,121或以上 | 4.25% |
| 按揭还款期 | 最长为30年，但银行会根据「人龄」及「楼龄」而调整最终批出的年期。 |
| H按VS P按 | 除非个别房屋要求，由于现时拆息低企，九成以上置业人士选用H按供楼。 |
| 信贷纪录 | 申请人的信贷纪录必须良好，才能顺利申请按揭。 |
| 选择按揭计划 | 要选择最适合及最优惠的按揭计划，最重要货比三家。 |
| 估价 | 银行会为物业进行估价，如果出现估价不足，按揭贷款额有机会受影响。 |
什么是首次置业？
在银行或按证公司角度，首次置业是指未持有任何香港住宅物业，不论是过去从未置业的人士，还是已经卖楼人士，或者曾经与其他人拥有物业但已经「甩名」，只要现时手上没有住宅物业，也符合首次置业的定义。不过如果打算选择居屋一类资助房屋，房委会等部门对首置定义会更会严谨。
有专家提醒，首置者除要预备首期资金外，亦须预留多一些金额去应付首期以外的开支。而银行批核高成数按揭考虑众多因素，另要增加个人借贷力、缩短供款期及节省利息开支，上车才不是梦。
真首置？假首置？
经络按揭转介首席副总裁曹德明指，目前首置买家分两类人士：
- 第一类是从未拥有过物业，首次买楼而物业是作自住用途者，称为「真首置」
- 第二类是曾经与其他人士共同拥有物业，最后以近亲转让或其他方法甩名，而回复首置身分，银行也当为首置人士，惟实际上为「假首置」
回到目录
首次置业三大优势
曹德明提及，两类首置买家在购买物业时，均享有三大优势。首先，可买物业种类较多，除买私楼外，亦可考虑参与居屋、白居二巿场。其次，金管局对按揭成数有限制，而首置人士自住物业贷款，最高可申请90%按揭，仅须付一成首期便可上车。
假设所买的物业楼价为400万元，理论上须付15%从价印花税，即60万元。惟首置而自住用途的买家，则仅须缴付楼价的2.25%印花税（90,000元），悭税达51万元。买楼时未必一次过付清，就要向银行借按揭贷款。一般可选用银行同业拆息按揭（H按）或最优惠利率按揭（P按） 。 「H按」是以银行同业拆息（HIBOR）为计算利率的基础，银行提供的按揭计划为「H + X厘」。
详情可参考税务局印花税收费表
H按计算方法及好处
举例说，以一个月HIBOR为2.22厘，以市场最抵的按揭计划H+1.23厘计算，原H按为3.45厘。不过，由于H按息率有机会急速抽升，银行通常设有「锁息上限」作「封顶位」，故实际H按息率或只需2.375厘或2.475厘。而P按则为「P – X厘」，部分银行提供的P按约2.625厘，申请人可享受超过1厘的息差优惠。
逾九成业主用H按
根据金融管理局的数据显示，目前逾九成业主，选用H按计划。曹德明指由于H按有封顶息率作保护，大部分买楼客叙造按揭时大多会选H按，以节省利息支出。 「除非预期香港加息步伐加快，令H及P利率扯高，前几年试过P rate飙高至8厘，H按封顶息率较P按高，选择前者就不着数。」另外，在供款方式方面，可选定息、浮息按揭或定额供款。
定息按揭：
曹德明表示，现时银行较少推定息计划。定息按揭非全期定息，主要为贷款期首一至三年，其后便会变回浮息按揭。当巿场现利率上升周期，例如美国处加息周期，本港又跟随，便有一半贷款人士会选择定息计划，以避过风险。惟一般定息期愈长，其利率也愈高，借贷人宜小心计算整体季利息支出。
浮息按揭：
现时大部分以浮息计划为主，即随息率改变，每月供款额不同。当处于低息环境时，选择浮息计划的好处，是利率下跌，每月缴付给借贷机构的利息会较少。
定额供款：
另外，首置又是固定收入人士，可跟银行商讨采取每月定额供款计划，偿还贷款。曹德明指，定额供款的好处，是每月供款有预算，银行会在贷款人在申请按揭贷款时，以即日利息及贷款年期，去计算每月固定还款金额。但要留意的是，供款年期或不能用最长30年，只可选择约25年期。因为当利息上升时，银行可将供款期，由25年延长至30年期，下一步才调整供款额。
最佳供款期25年
现时本港最长供款年期上限是30年，虽然借到尽而拖长年期的杠杆较大，可令供款压力减少。但曹德明认为，根据经络按揭息率指数（MMI）显示，过去本港处十年低息期，按息水平约2.65厘，预期未来数年亦在这低水平上落，故以按揭年期短较佳。
他指贷款人要做好风险管理，建议最佳供款年期为25年，因可自制「保险掣」。当贷款人未来遇到资金周转不灵、想转按或增加现金流作生活额外开支时，亦可向银行提出延长供款期的要求。另部分资金较松动的业主，亦想提早供满一层楼，然后再供多一层。
想提早供款期亦有办法，可在银行的罚息期（大部分为两至三年）外，每隔几年投放一笔资金还款，以避过罚息期内，须缴付的额外手续费。 「只要储够一笔钱，便在罚息期外一笔过投入，达到即时扣减贷款本金的效果。即时悭利息，可令供款期缩短。本来要供25年，可能缩短供至20年已供完。」
回到目录
首置买楼要付哪些费用
实际上，上车需要准备多少资金呢？
曹德明指出，叙造高成数按揭者，手上的现金流只能预备一笔首期仍不足够。因为除了首期外，其他支出尚包括经纪佣金、印花税、按揭保险费、律师费和杂费（见表二）等。以购买400万元物业为例，除40万元的一成首期外，另有约17.4万元的按揭保险费，以及约14万元的其他支出。
不过，曹德明说，按揭证券保险公司收取的按揭保险费，其实可向银行借贷。以30年供款期造浮息按揭为例，一次付清保险费为占贷款额的4.35%。此笔费用可计入按揭贷款内，部分银行更提供折扣优惠，变相悭更多。
他提及，按揭保费亦可选择毋须借贷，而采取每年支付保险费形式。 「但因为要年年续保，供多三至四年贵过一次付清，所以好少人会用，故建议以一次付清的方式，较节省费用。」曹德明说。
首置基本开支（首期、按揭保险费、经纪佣金、印花税、律师费、杂费）
（图片来源：新传媒资料室）
曹德明提醒，部分贷款人未必获银行批核按揭，除有破产纪录外，最常见的小毛病，是忽略过往有信用卡、手机号码转台时的电讯服务商等的尾数未找清，因而会影响信贷评分。当清理好负债后，信贷状况便会变好。曹德明建议，若计划借楼按，可考虑申请按揭成功后才转工；又或在返新工过了三个月试用期后，才申请楼按较稳定。
延伸阅读：财政预算案2023｜政党倡派糖退税最高1万元消费券陈茂波露口风回应
延伸阅读：消费券2023|派钱方案整合：领取条件、金额、时间表议员称月入5万不准取