英国置业按揭与香港大不同！不少BNO移英港人于当地安顿后，趁英国楼价持续上升时租转买，亦有投资港人入籍前先买入物业收租，增加被动收入。目前想为英国物业申请按揭，有什么方案选择？买英国楼收租的按揭成数有几多？还款期能否延长？如何计算最高贷款额？ 《经一》为大家准备英国置业按揭懒人包。
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购买英国一手楼流程
- 搜寻楼盘展销会，现场参观示范单位
- 锁定心仪单位，签署「初步买卖协议」（Reservation Agreement）和支付订金
- 聘请律师处理买卖合约文件
- 签约后缴付楼价10至20%作为首期（Down payment）
- 在预计交楼日期前的6个月内，向香港或英国银行申请按揭审批
- 确定收楼日期后安排验楼
- 如需执漏，填写「新建物业检查报告」（Snagging Survey Report）
- 正式收楼当日，银行将按揭贷款汇至发展商
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购买英国二手楼流程
- 查询并选择按揭计划，计算可负担价格
- 自行浏览网上放盘，或聘请当地代理物色单位
- 安排现场睇楼
- 与卖家议价，达成协议时签署「销售备忘录」（Memorandum of Sale）
- 向香港或英国银行申请按揭贷款
- 安排测量师检查单位，准备「结构及建筑报告」（Homebuyers Report）
- 批出按揭后，卖方律师准备买卖合约，交换合约后缴付10%订金
- 律师代为完成其余手续，并确认文件
- 交楼当日安排缴付余额，将按揭贷款汇至卖家
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英国首置物业最贵地区
港人是可以在英国银行申请按揭贷款的，但当然成功与否最终还看申请人财务状况及物业质素等。 ＝
英国贷款机构Halifax于2023年初公布数据，五大首置物业平均价钱最高地区，包括伦敦、东南地区、英国东部、西南地区，以及东密德兰。
| 地区 | 首置物业平均价钱 | 平均首期 | 平均按揭 |
|---|---|---|---|
| London | £518,900 | £125,378 （24%） | £393,522 |
| South East | £362,730 | £68,749 （19%） | £293,981 |
| East of England | £336,710 | £60,169 （18%） | £276,541 |
| South West | £281,167 | £55,708 （20%） | £225,459 |
| East Midlands | £238,208 | £42,451 （18%） | £195,757 |
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英国置业按揭
英国物业的按揭贷款一般较香港复杂，目前，一般港人最高只能申请最高7成按揭，按揭年期一般为20年，而且多数只接受以英镑供楼，意味港人业主将要承受汇率波动。
与香港一样，英国银行会要求买家进行加息两厘的压力测试，而供款占入息不得多于5成。
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按揭利率计划
按揭息率方面，英国按揭息率，大致可分3种：
- 定息按揭（Fixed rate mortgage）
- 浮息按揭（Lifetime tracker mortgage）
- 供息不供本（Interest-only mortgages)
部份银行还容许买家选用「定息按揭」时可以只供息不供本；或选用「浮息按揭」时供息不供本。一般息率约3.5厘左右。
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浮息按揭
| 按揭成数 | 60% | 75% |
| 息率 | 英国基准利率+2.49% | 英国基准利率+2.99% |
| 最大贷款额 | 2,000,000英镑 | 1,000,000英镑 |
| 还款期 | 30年 | 30年 |
| 安排费用 | 1,797英镑 | 1,797英镑 |
| 最长还款年期 | 30年 | 30年 |
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压力测试和现金回赠
- 英国银行会要求申请人进行压力测试，以判断会否批出按揭及按揭成数，整个批核时间约为数个月
- 银行进行的压力测试会根据收入及物业租金情况而进行批核
- 过程会较买香港楼为长及严谨
- 与香港做法不同，英国楼按揭普遍不设现金回赠
香港银行承造英国楼按揭
目前，香港主要银行可承造英置物业按揭申请，包括汇丰银行、东亚银行和中国银行等，买家可以在香港递交文件至英国银行进行审批。
香港代理按揭转介
香港代理公司会为买家进行相关按揭转介服务，例如买家透过美联环球购买英国物业时，职员会提供按揭转介服务，由银行职员直接联络买家有关申请按揭事宜及批核结果。
HSBC Expat是属于汇丰银行在英国皇家属地泽西岛（Jersey）的分支机构，在香港设有专属部门，由职员专责处理英国物业按揭服务，开户过程约需数星期。另银行要求申请人要达到年薪50,000英镑，即每年约港币49万元或月入约港币40,833元。
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