过去经常都提醒，发展商按揭的按揭计划，是一面「双刃剑」。如果善用首2至3年的低息期，可以节省利息，同时对自雇或非固定收入等未必齐入息证明的人士，争取到2年时间去好好整理入息资料，赶于发展商按揭进入高息前便转回银行按揭。不过，如果「拖延症」发作，在步入高息期后仍迟迟不去计划转回银行按揭的话，可能会出现进退两难的困境。
解决方案：转回银行按揭来降低供款
近日我们接到这类个案，客户5年前以2,700万元购入单位，由于当时客户已有按揭在身，于银行只可以申请申请40%按揭，于是他便转投发展商提供的按揭计划，做了60%按揭，客户认为首3年发展商按揭是免息至1厘息，即使第4年息率升至P，即已升至逾5厘水平，他仍然认为「以几年平均数计」不是太高息，所以没立刻处理转按，怎料在按揭步入第5年时，当年为发展商提供按揭的财务机构向客表示，由于客户物业最新估值下跌，要客户补约200万元差额，又或是加按息至10厘，才会继续为其提供按揭。
实际案例分析：处理估值下降和续期问题
客户自行查看网上银行估价，发现单位估值的确较其买入价跌了15%左右，他极为彷徨下找我们帮忙。经了解，我们发现客户所持单位属于「特色户」，不同银行间的估值差距会较普通单位多，在我们争取下，帮客户找到估值较客户购入价高约10%的银行。同时，客户受惠7月时金管局放宽按揭的措施，即使他有其他按揭在身，他可以申请的最高按揭成数由放宽前的40%增至50%。而客户已供款近5年，是以余下贷款额已经贴近原购入价的50%，因此客户不用补任何首期资金，已经可以无缝转回银行按揭，息率为3.725%，较原本息率已升至最优惠利率(P)5.875%的水平，每月供款大减逾2万元(24%)。
早期准备和专业按揭代理的协助
其实不单单是上述的个案，近年楼市表演牛皮，近5年购入的新盘的业主，如果当初选用了发展商按揭，都可能出现类似估价下跌，要补差价才能转回银行按揭，令到不少业主「焗住挨贵息」。例如有新盘业主3年前购入价为678万元，最新估值为550万元，差距近19%，业主当年是做了85%发展商一按，现时已步入高息期，息率升至P的水平，但由于未还贷款额多于物业最新估值，除非业主有资金补回20%首期，否则基本不可能转回银行按揭。亦有个案是财务公司于3年后不再为按揭续期，我们要为客户先找到另一家财务公司作短期贷款，虽然高息，但至少为客户争取到时间，售出物业以减少损失。
由上述例子要提醒大家，如若要选用发展商按揭，必要为后续转按回银行计划及早做好准备，又或是早点找专业按揭代理协助处理，或可早点找到合适的解决或过渡方案，减少损失。