近月楼市交投放慢，不少新盘为求加快销情，除了「大劈价」卖楼外，亦有不少发展商会推出一些按揭优惠以协助买家上会，例如早前有新盘提供按揭息率保障、供款假期(即于指定期内免息免供)、渐进式按揭，以及免压测供息不供本计划等等，不少人形容这类发展商按揭计划为「呼吸Plan」，买家只要仍有呼吸便可借到钱，事实又是否这样？选用这类计划又是否比银行按揭更悭息？有没有风险呢？
新盘按揭计划举例分析
我们先以近期的两个新盘按揭计划作举例。先计算一下供款假价期计划是否划算，由于「新按保」计划(例如400万元以上做90%按揭)，要现楼才可申请，是以有楼花新盘，发展商会提供最高借90%的「头+二按」计划，即是先向银行做一按，再向发展商借二按，自制「高成数按揭」计划。同时令买家可以赚尽即供楼价折扣优惠。当中发展商二按部分的贷款，多数是分阶段计算利息，例如首年免息免供(供款假期)，第2至第3年的息率可能息率为P-2%(现时约为3.8751 TP3T)，再期后息率会更高，或会升至P+1%(现时约为6.875%)。
实例分析新盘「头+二」计划
以近日一个有同类计划的楼花新盘作例子，假设客户购入一个原价约861万元的单位，即供「头+二」发展商折扣9%，折实楼价为783万元，70%做银行按揭，20%为发展商二按，由于楼价折扣较高，在利率及年期不变的情况下，这个计划即使二按第4年步入高息期，仍然会较用建期付款计划每月供款为低约244元。 (见图表1)。这样计算看似单单二按部分借贵息仍然不算「蚀」，但业主的转按灵活性大大降低了。
转按赚现金回赠风险分析
假设楼价未来2年于现水平牛皮横行，2年后若业主想要转按赚现金回赠，由于发展商二按是要得到首按银行批准，是以业主不能单单转走一按部分，要同步「甩走」二按才可，可是这类转走二按的贷款申请，按保公司接受最高按揭成数仅为80%(626.4万元)，而业主供款两年后，尚余贷款额约676万元，要转按便要先补回约49万元的差额才可以。
除了提供二按，近日亦有发展商推出免入息证明及压力测试的按揭计划，更可有首3年的低息期，息率较银行按揭计划更低，按揭成数高达90%，的确是「上车易」。不过，这类按揭计划，一般年期极短，例如只有3年，3年后若发展商不再提供续期的按揭计划，情况便可能与刚刚提的供款假期有相似风险情况。若楼价于未来2至3年没有升幅，想由发展商按揭转回银行按揭计划，或要补钱才可以。
除此以外，不少发展商按揭计划，对申请人入息审批可能较按保公司要求宽松，如若业主于发展商按揭期内没有好好整理入息证明文件，如税单、粮单、强积金供款纪录，又或是未有保持良好信贷纪录等，都可能会影响到未能顺利转回银行按揭计划。亦要留意，发展商按揭虽说是入息审查较宽松，但不一定是「包借」，有部分仍然会要求买家提供一定的证明资料，是以决定购入前，建议先行做好功课，或找专业人士协助分析发展商按揭计划与银行计划的风险成本与利弊，再作出最合适自身情况的决定。
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