負資產，這個詞讓許多房貸族心驚膽戰，尤其是在1997年至2003年期間，大量業主曾陷入這種困境。香港金融管理局（金管局）公布，2025年第二季的負資產個案從第一季的40,741宗下降至37,806宗。那麼，到底什麼是負資產？造成的原因又是什麼？又該如何避免？以下將為你一一解析。
負資產是什麼？
負資產指的是物業的市場價值低於尚未償還的按揭貸款總額，導致資不抵債。舉例來說，如果你以600萬港元購入一處房產，並申請九成按揭，貸款額為540萬港元。隨著時間推移，你的未償還貸款降至500萬港元。但若此時物業的估值跌破500萬港元，你的房產就成為了負資產。
負資產的成因
負資產的形成主要有兩個關鍵因素：
- 樓價大幅下跌：當房價出現顯著回落時，物業估值也會隨之下降。
- 申請高成數按揭：如果業主申請九成按揭，當房價下跌超過10%，就很容易陷入負資產。相較之下，如果按揭成數較低，則成為負資產的風險會小很多。
負資產與銀主盤有何不同？
銀主盤是指業主長期未按時繳付貸款，導致債權人（通常是銀行）透過法律程序收回物業，再將其拍賣或出售以抵銷債務。
許多人誤以為樓市下跌會導致大量負資產，進而增加銀主盤數量。事實上，負資產與銀主盤之間並沒有直接的因果關係。即使房產成為負資產，只要業主仍有穩定的工作並能準時還款，銀行通常不會收回物業，因此物業也不會變成銀主盤。
負資產會被銀行「Call Loan」嗎？
「Call Loan」是指銀行要求借款人立即償還全部或部分貸款。
負資產宗數的上升並不代表業主無力還款。自2010年實施壓力測試以來，香港業主的還款能力一直保持穩健。只要借款人每月準時還款，銀行在一般情況下不會對負資產的業主「call loan」。
如何避免成為負資產？
- 避免申請高成數按揭 對於樓價在1,000萬港元以下的物業，透過按揭保險，最高可申請九成按揭。然而，若樓價下跌10%以上，就很容易變成負資產。相對而言，若按揭成數維持在八成或以下，風險會較低。
- 買入價貼近市價 準買家在購置物業時，應盡量避免以過高的價格購入。當樓價回調時，估值更容易急劇下跌，最終導致負資產。