近兩年香港整體樓價不斷下降，卻有新盤呎價能做到「愈賣愈貴」，情況更不只是個別成交逆市上升，而是在2023年升足全年，由2月份每平方呎23,000元水平，一直升到12月33,000元，多次逆市創新高，更出奇是該樓盤位置不是甚麼傳統貴區，而是位於長沙灣東京街，呎價33,000元明顯大幅跑贏啟德、紅磡甚至市區新樓，有甚麼人會願意以大幅偏離市價接貨呢？及後有傳媒揭發背後懷疑涉及大幅回佣，幅度可高達樓價四至五成！如此情況當然不尋常，回佣太高，又會否影響銀行承造按揭呢？
一般來說，銀行在批出按揭前，都會為單位進行估價，而買新樓，特別在於新樓存在的價目，較二手樓為多及複雜。 二手樓即簡單地由賣家開價、買賣雙方相議及落實成交價，然後銀行為有關單位進行估價。
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最高享3成折扣
估價跟成交價未必相近，但如果相距不大，買家又具備足夠經濟能力，銀行批出的按揭貸款已足夠買家「平安」上會。 至於一手樓一般都分為「面價」、「光豬價」和「合約價」。所謂面價，就是發展商在價單上列明的單位價格。 根據新樓銷售規定，發展商需要在價單上明確列出每個單位的售價，而有關售價，是被扣除任何發展商提供的優惠或折扣的。 例如新近推出的黃大仙新盤薈鳴，首批價單50伙單位，售價介乎484萬至824萬元，這個價錢就是面價。 至於「光豬價」的意思，就是在扣除發展商所有優惠後的折實價錢。 現時發展商多為新樓推出林林種種的優惠及回贈以吸客，最高可享達樓價30%折扣，扣除所有優惠後所得的價格就是「光豬價」。
但由於每個買家可享用的優惠並非一樣，例如基本付款方式、付款方法、是否專才之類，不一定每個買家都能享受足「全套」的樓價折扣，因此買家得出的折實價，可能會比「光豬價」為高。 而「合約價」，就是買賣雙方在臨時買賣合約上的價錢。 銀行在審批按揭時，一般都會以「光豬價」作為基礎，至於按揭保險公司則是以「合約價」作為計算，兩者結合數字上或有差異，會對按揭構成些微影響。
佣金回贈需時數個月
買新樓一般提供「正常」幅度的回佣回贈，理論上，對申請銀行按揭並無影響。 而此類回贈大多要等到成交後，發展商發放佣金給代理後才能辦到，需時數個月至半年。
而佣金回贈多少，本身法例上沒訂明上限，對於買家來說，要擔心的可能是能否順利收到佣金的問題。 日前就有報道，曾有買家疑買新樓並跟經紀簽訂「回佣紙」，卻仍然無法順利獲取佣金。 而雙方爭拗過程中，經紀一方還有許多「奇怪」的理由迴避發放佣金問題，所以買家購買新樓時，記得小心留意回佣的問題了。